+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Оплата аренды по предварительному договору

Содержание

Учитываем предварительные платежи по договорам

Оплата аренды по предварительному договору

Начнем, пожалуй, с самого распространенного случая — перечисления арендатором гарантийного взноса арендодателю. Эта практика получила повсеместное распространение, и гарантийные взносы фигурируют почти во всех договорах аренды.

Причем, речь идет не только о недвижимости, но и об аренде оборудования, автомобилей и т п. Но распространенность явления, к сожалению, никак не отразилась на внимании к ней законодателя — прямого и четкого регулирования здесь нет.

Поэтому приходится применять стандартные нормы, по возможности «подгоняя» их под ситуацию.

В случае с арендой такая «подгонка» основывается, в первую очередь, на формулировках договора аренды. Правда, бывают случаи, когда гарантийный взнос вносится еще до заключения договора аренды. Поэтому рассмотрение налоговых последствий мы начнем как раз с такого варианта.

Вариант 1. Гарантии без договора

Основная цель гарантийного взноса, перечисляемого арендатором еще до официального подписания договора аренды — это материально подтвердить свое намерение заключить такой договор. А это значит, что налицо все признаки задатка.

Напомним: под задатком Гражданский кодекс понимает денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.

 1 ст. 380 ГК РФ).

Поэтому у стороны, выдавшей задаток, эта сумма в расходах не учитывается, независимо от применяемой системы налогообложения и порядка определения налоговой базы (п. 32 ст. 270, п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Обязательств по НДС тут тоже не возникает.

В дальнейшем (то есть после заключения договора) данная сумма будет зачтена в счет арендной платы — таково свойство задатка, ведь арендатор свои обязанности по соглашению о задатке выполнил и договор аренды заключил.

Соответственно, сумма задатка будет учтена в обычном порядке именно на дату, которую стороны определили как дату зачета задатка в счет арендной платы. То есть никаких уточненных деклараций и перерасчетов делать не придется.

Вариант 2. Гарантии после договора

В случае с арендой на практике гораздо чаще встречаются другие гарантийные выплаты, которые арендатор перечисляет уже после заключения договора аренды вместе с первым платежом за пользование имуществом. При этом дальнейшая судьба данной выплаты может различаться.

Так, она может или зачитываться в счет последнего арендного платежа, или возвращаться арендатору по окончании договора аренды, если у сторон нет взаимных претензий.

Соответственно, налогообложение будет зависеть от того, как стороны в договоре определили судьбу данного платежа.

Так, в случае с возвратным платежом он на протяжении всего срока аренды выполняет исключительно обеспечительную функцию. Поэтому он не учитывается ни в расходах арендатора, ни в доходах арендодателя.

НДС на данную сумму тоже не начисляется, поскольку реализации товара, работы или услуги тут не происходит. Тут необходимо заметить, что Минфин по данному вопросу придерживается противоположной точки зрения. В письме Минфина России от 21.09.

09 № 03-07-11/238 указано, что гарантийный платеж, полученный арендодателем, признается суммой, связанной с оплатой аренды, и включается в налоговую базу на основании статьи 162 НК РФ в периоде его получения.

На этот вывод Минфина не повлиял даже тот факт, что по условиям договора данный платеж ни при каких условиях не мог быть засчитан в счет арендной платы.

Однако, на наш взгляд, это обстоятельство как раз имеет существенное значение. Ведь оно, по сути, выводит данную сумму из-под действия статьи 162 НК РФ, поскольку стороны прямо закрепили, что суммой оплаты или как-то связанной с оплатой услуги по аренде данная сумма быть не может. Значит, и оснований для начисления НДС нет.

Если же наступают обстоятельства, с которыми договор связывает возникновение у арендодателя права на обращение гарантийного платежа в свою собственность, то на момент их наступления данная сумма может быть учтена в расходах арендатора и доходах арендодателя.

Конкретное основание учета данной суммы будет зависеть от того, почему происходит ее переход в собственность арендодателя. Это может быть штрафная санкция по договору, очередной платеж, компенсация убытков, причиненных повреждением имущества и т п.

 В зависимости от ситуации и будет решаться вопрос о начислении НДС — если происходит реализация, или сумма с ней связана (например, штраф за просрочку перечисления арендной платы), то платеж облагается НДС. Если же реализации нет (например, компенсация убытков), то нет и налога (см.

постановление ФАС Московского округа от 31.01.11 № КА-А40/17003-10).

Совсем иначе обстоят дела в ситуации, когда согласно договору гарантийный платеж засчитывается в счет арендной платы за последний месяц. В этом случае данная сумма действительно оказывается связанной с оплатой аренды. Значит, она подлежит включению в налоговую базу арендодателя в периоде ее получения (ст. 162 НК РФ).

С таким подходом согласны многие суды (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.11 по делу № А12-16130/2010; постановления ФАС Московского округа от 19.01.11 № КА-А40/16964-10 по делу № А40-38853/10-107-202, от 19.01.11 № КА-А40/16866-10 по делу № А40-62580/10-76-255; постановление ФАС Поволжского округа от 03.11.

09 по делу № А57-24482/2008).

Что же касается налога на прибыль, то тут сторонам придется дожидаться момента, когда данный платеж утратит обеспечительную функцию и превратится либо в арендную плату, либо в штраф, либо в возмещение убытков арендодателя. Только после этого данная сумма для арендатора станет расходом, а для арендодателя доходом.

Гарантийные взносы по предварительным договорам

Завершая наш обзор, остановимся на еще одном весьма распространенном варианте обеспечительных платежей. Речь идет о перечислениях по предварительным договорам.

Данные выплаты характерны для договоров купли-продажи дорогого движимого или недвижимого имущества, в том числе, инвестиционных. Называться они могут по-разному: гарантийный взнос, предварительный платеж, обеспечительный платеж, страховой депозит, но сути дела это не меняет. Главное, что перечисление происходит по предварительному договору.

Именно факт заключения такого договора играет здесь главную роль. Напомним, что предварительный договор — это соглашение сторон о том, что в будущем они заключат между собой конкретный договор на согласованных в предварительном договоре условиях (ст. 429 ГК РФ).

Проще говоря, предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить в будущем другой договор, называемый основным.

Из такого подхода к предварительному договору следует, что каких-либо денежных выплат по нему быть не может в принципе, поскольку он исходно не направлен на регулирование товарно-денежных отношений между сторонами.

А это значит, что если стороны не заключили отдельного письменного соглашения о том, что передаваемая сумма является задатком, то ее нужно расценивать в качестве обычного аванса.

И в этом качестве облагать НДС у обеих сторон, а также учитывать в расходах.

Хотя надо заметить, что свежая арбитражная практика ставит под сомнение налогообложение подобных перечислений налогом на добавленную стоимость.

Дело в том, что в последнее время судьи стали все чаще признавать такие суммы не авансом и не задатком, а неким дополнительным способом обеспечения обязательств, прямо не названным в Гражданском кодексе.

При этом судьи указывают, что ГК РФ позволяет сторонам «изобретать» свои способы обеспечения выполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ). И в случае с гарантийными платежами по предварительным договорам речь идет именно об использовании такого права.

Но самое важное, судьи прямо указывают на то, что данные суммы не связаны с реализацией и поэтому они не могут быть признаны объектом налогообложения по НДС (см. постановление ФАС Московского округа от 27.04.11 № КА-А40/3679-11).

Источник: https://www.Buhonline.ru/pub/beginner/2011/6/4827

Предварительный договор аренды в 2020 – образец, оплата – Жилье

Оплата аренды по предварительному договору

04.02.2020

Составление соглашения о намерениях происходит обычно в тех случаях, когда по каким-либо причинам юридические лица или индивидуальные предприниматели испытывают необходимость зафиксировать достигнутые договоренности.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк соглашения о намерениях .docСкачать образец соглашения о намерениях .doc

Суть документа

Соглашение представляет из себя предварительное обязательство исполнить те или иные функции для достижения определенных, общих для сторон, целей и задач.

При этом участвовать в соглашении могут как две организации, так и больше. В документе фиксируется, как именно, в каком порядке и в какие сроки будут реализовываться внесенные в него планы. Однако при этом, никакие подробные детали выполнения соглашения не прописываются.

Чем отличается соглашение о намерениях от предварительного договора

Некоторые представители организаций ошибочно полагают, что под этими названиями скрывается один и тот же документ. Это не так.

Разница заключается в том, что предварительный договор имеет строго определенную структуру, подробно обозначенные условия и обязывает стороны в дальнейшем заключить основной договор, а соглашение о намерениях только лишь фиксирует какой-то определенный этап переговоров.

Обязательно ли исполнять соглашение

В отношении соглашения о намерениях норма обязательного их исполнения законодательством не устанавливается.

Если какая-либо из сторон в силу каких-то обстоятельств не имеет возможности выполнить достигнутое ранее соглашение, она вправе от него отказаться, не понеся при этом никаких убытков.

Однако следует отметить тот факт, что в некоторых ситуациях, как показывает судебная практика, соглашения о намерениях могут обрести статус юридически значимых документов – это касается случаев, если соглашение имеет все признаки договора (предварительного или даже постоянного), а для его реализации были приложены реальные усилия или понесены какие-то затраты. При таком развитии событий одна из сторон может потребовать обязательного конечного исполнения соглашения.

Для чего нужен документ

Роль соглашения о намерениях вполне очевидна: как уже было сказано выше, в определенный период взаимодействия этот документ фиксирует достигнутые договоренности, а также определяет перечень тех действий, которые должны выполнить организации для осуществления общих задач и целей, что способствует определенной дисциплине отношений между компаниями и успешной реализации поставленных планов.

Однако при этом соглашение не подтверждает обязательность их исполнения и не навлекает на стороны никакой ответственности.

Срок действия соглашения

Поскольку закон не признает обязательность данного документа, он не устанавливает и никаких сроков по его действию. Иными словами, предприятия сами определяют период, в течение которого документ считается действующим.

После истечения конечной даты, стороны должны встретиться и либо продолжить дальнейшее сотрудничество (уже в рамках официального договора) либо, если результат соглашения оказался отрицательным или нулевым, отказаться от него.

Кто имеет полномочия для составления соглашения

Непосредственно составлением текста соглашения о намерениях может заниматься любой сотрудник одной из организаций, в нем участвующих.

Как правило, это юрисконсульт или специалист/руководитель структурного подразделения, которое напрямую относится к действиям и функциям, обозначенным в соглашении.

В любом случае, это должен быть человек, наделенный определенными полномочиями, пользующийся доверием руководства фирмы и имеющий представление о гражданско-правовом законодательстве РФ.

Как составить соглашение

На сегодня не существует единого унифицированного образца соглашения о намерениях, так что компании могут формировать его в произвольном виде, исходя из собственного представления о документе и своих потребностей. Главное, чтобы по структуре бланк соответствовал определенным стандартам делопроизводства, а по содержанию включал некоторые обязательные данные.
В «шапке» нужно указать:

  • название документа;
  • его номер, место и дату составления.

Далее вносятся:

  • наименования организаций, между которыми достигнуто соглашение;
  • должности, фамилии-имена-отчества руководителей предприятий или лиц, уполномоченных действовать от их имени;
  • суть соглашения о намерениях (прописываются действия, которые должны выполнить компании для достижения поставленных целей);
  • указание, что документ не имеет каких-либо финансовых или юридических последствий для сторон.

Оформление

Также как и содержание документа, так и его оформление полностью отдано на откуп представителям организаций: допустимо писать его от руки или печатать на компьютере. Можно использовать фирменный бланк одной из компаний или обыкновенный лист бумаги любого удобного формата.

Неукоснительно важно соблюсти лишь одно условие: соглашение должно быть подписано представителями обеих сторон: директорами или уполномоченными сотрудниками. При этом подписи должны быть только «живыми», использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных каким-либо методом запрещается.

Если в нормативно-правовых актах предприятий зарегистрировано требование удостоверять бумаги с помощью печатей, соглашение нужно проштамповать.

Документ делается в двух идентичных по тексту, равнозначных по праву экземплярах. Их наличие нужно отметить в журнале учета документации.

Соглашение о намерениях сотрудничества

Этот документ, по своей сути, является прообразом будущего договора, который может быть заключен между сторонами.

В юридической практике наиболее близко к нему понятие «предварительного договора» из Гражданского Кодекса РФ.

Подписание такого соглашения не обязательно влечет за собой подписание договора, но обозначает намерения и уточняет значимые моменты потенциальных отношений. Главные его функции – организационная и психологическая.

Поскольку юридически обязательных норм в таком соглашении не содержится, нет и однозначных правил относительно его оформления. Все должно быть сделано в соответствии с законодательными нормами РФ и общими правилами делопроизводства.

Важный нюанс, которые следует принять во внимание: формулировки, выбираемые для употребления, в случае возникновения спора будут трактоваться буквально.

Например, выражения наподобие «стороны обязуются подписать договор к такой-то дате» указывают на обязательность заключения упомянутого договора.

А фразы вроде «планируется сотрудничество» или «условия подлежат дальнейшему обсуждению» говорят об исключительно предварительной функции заключенного соглашения.

В соглашении о намерениях сотрудничества желательно оговорить следующие моменты:

  • возможные варианты ценового диапазона на товары, работы, услуги, о которых пойдет речь в будущем договоре;
  • привлечение дополнительных специалистов, таких, как оценщик, посредник и пр.;
  • заключительная фраза о дальнейших намерениях по договору;
  • действия при форс-мажоре;
  • другие условия – сроки, список необходимые документов, разрешений, лицензий, санкции в случае отказа от сотрудничества.

Образец соглашения о намерениях сотрудничества

Скачать пример соглашения о намерениях сотрудничества .doc

Общество с ограниченной ответственностью«СТУДЕНТ-ИНВЕСТ»г.Москва, ул. Баженова, 56, оф.2ИНН 7385937583, ОГРН 16472850295837

тел. (495) 723-12-17

  • e-mail: studentinvest@gmail.com
  • СОГЛАШЕНИЕ О НАМЕРЕНИЯХ

ООО «Студент-инвест» в лице Генерального директора Снежинской Инги Васильевны, действующей на основании Устава, с одной стороны, и гражданин Закревский Роман Николаевич, 18 августа 1990 года рождения, паспорт 45 90 14354678, выданный Центральным РО УМВД г. Москвы 12 апреля 2003 г., проживающий в г. Москва, ул. Бажова, д.18, кв. 213, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. 1. Стороны исходят из того, что их интересам соответствует сотрудничество в области:
  2. — приобретения студентами практических навыков работы в написании кино- и телесценариев;— повышения профессионального уровня студентов и молодых специалистов в области сценарного мастерства;— повышения грамотности, расширения кругозора молодежи;— повышения престижа образования в в сфере шоу-бизнеса;

    — получения профессиональных знаний по специальности «сценарист»;

  3. — трудоустройству и адаптации молодых специалистов-сценаристов.

2. В связи с этим стороны подписывают данное соглашение в области сотрудничества.

3. Гражданин Закревский Р.Н., подписывая данное соглашение, подтверждает свою готовность принимать активное участие в работе Студии молодого сценариста в рамках обучающего центра ООО «Студент-инвест».

4. Настоящее соглашение не налагает на стороны никаких юридических обязательств.

/Закревский/ Р.Н. Закревский
Генеральный директор

ООО «Студент-инвест» /Снежинская/ И.В.Снежинская

Соглашение о намерении заключить договор аренды

Такое соглашение может быть предварительным договором, если в формулировке предусмотрена однозначная фраза, говорящая о намерениях сторон.

Подписав такое соглашение, стороны начинают готовиться к будущим арендным отношениям в соответствии с прописанными условиями, которые можно потом уточнять и дополнять.

Если же такой договор является способом лишь закрепить партнерские отношения или одним из нескольких вариантов, то следует отметить, что обязательств на стороны он не налагает.

Строгой формы текста договора нет, но практика диктует некоторые моменты, считающиеся обязательными:

  • существенные условия будущего договора;
  • сроки, в которые планируется его заключение или обсуждение дополнительных условий (если такой срок не указан, он «автоматом» выставляется продолжительностью в год);
  • срок актуальности данного соглашения;
  • место подписи соглашения;
  • информацию относительно объекта аренды (его местонахождение, площадь, этаж, на котором находится помещение);
  • ценовые лимиты не обязательно указывать, достаточно определить диапазон или отметить, что это условие подлежит дальнейшему обсуждению;
  • условия и суммы аванса (если он вносится);
  • вопросы, определяющие ответственность сторон;
  • возможность привлечения третьих сторон – оценщиков, экспертов, посредников и т.п.;
  • будут ли предоставлены дополнительные бумаги, когда и какие именно (лицензии, сертификаты и др.);
  • нотариальное заверение не обязательно, но желательно;
  • обычные реквизиты – дата, подписи сторон;
  • фамилия и телефон контактного лица;
  • особенности поведения участников в случае действия непреодолимых сил;
  • можно внести собственные условия.

Документ составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

Образец соглашения о намерении в заключении договора аренды

Скачать пример соглашения о намерениях заключить договор аренды .doc

СОГЛАШЕНИЕ О НАМЕРЕНИЯХ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ

г. Липецк «15» июня 2017 г.

ООО «ТапинГрупп», именуемое в дальнейшем «Сторона 1», в лице Генерального директора Урюкова Игоря Михайловича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Бахча» именуемое в дальнейшем «Сторона 2», в лице Генерального директора Мамыша Леонида Викторовича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются совместно действовать в соответствии с данной заключенной договоренностью и не выходить за ее рамки.

1.2. В рамках настоящего договора ООО «ТапинГрупп» обязуется на договорной основе предоставлять в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Пушкинская, 105 на условиях, установленных в дополнительных соглашениях.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. С целью продвижения строительных товаров на рынке строительства недвижимости, ООО «ТапинГрупп» вправе использовать их по заявкам с целью активизации потребительского спроса.

2.2. В случае заключения договора аренды нежилого помещения, полную материальную ответственность за его сохранность несет ООО «Бахча». В случае утраты или повреждения имущественных ценностей находящихся в помещении или самого помещения восстановление производится «Стороной 2» за свой счет.

Источник: https://krivtsovo.ru/prochee/predvaritelnyj-dogovor-arendy-v-2020-obrazets-oplata.html

Предварительный договор аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Оплата аренды по предварительному договору

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Вероятны случаи, когдастороны согласовали все существенные условия договора аренды, ноокончательно оформить отношения в виде договора аренды по разнымпричинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность болеедетально проработать нюансы предстоящего договора аренды могутстать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике частовстречаются случаи, когда все существенные условия договора арендысогласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,здание торгового центра, в котором помещения будут переданы варенду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будетиметь юридическую силу, а подписанный – считается незаключенным илинедействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны несмогут указать в договоре одно из существенных условий – данные,позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащеепередаче (п.3ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объектаренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данноготребования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателемпо договору аренды может выступать собственник или лица,управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду(п.1ст.608 ГК РФ).

Арендодатель станет собственником или носителеминых вещных прав только после оформления соответствующих прав нанедвижимое имущество, которое возможно только после окончаниястроительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права нанедвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствиезарегистрированных прав на помещение делает договор арендыизначально не соответствующим закону, т.е. договор считаетсянедействительным в соответствии со ст.169ГК РФ.

Таким образом, в случаях,когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договорааренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.

Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы “Объектаренды в строящемся здании” и “Предварительный договор арендыпомещений в непостроенных зданиях”).

По предварительномудоговору стороны согласно п.1ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передачеимущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договораренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнутысторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить вбудущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика,стороны часто используют предварительный договор аренды.

Однаконередко такой документ составляется без учета условий, которыепридают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляяза собой последнее решающее слово, другие – вследствие незнаниянорм гражданского законодательства.

Как уберечь себя отнедобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендныхправоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейсяпрактики ярким примером применения предварительного договора можносчитать договор, заключаемый на стадии строительства здания,помещения которого будут сдаваться в аренду после окончаниястроительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. Вданном случае предварительный договор является инструментомфиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать варенду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоитзабывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав иобязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.Применение предварительного договора на стадии строительства имеетсвои слабые стороны, которые могут привести к признанию егонедействительным. Об этом также стоит помнить. Избежатьнезапланированных последствий помогут рекомендации, изложенныениже.

Существенные условия предварительного договора

Для того чтобыпредварительный договор приобрел юридическую силу, он долженотвечать требованиям, содержащимся в ст.429ГК РФ.

Предварительный договордолжен содержать все существенные условия, включая условия,позволяющие установить предмет (п.3ст.429 ГК РФ).

Под предметом договорапонимается обязательство, вытекающее из договора и представляющеесобой действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению помещения в арендуарендатору и действия арендатора по принятию помещения по временноевладение и (или) пользование с уплатой арендодателю определеннойцены.

Юридическая сила договоразависит от согласования всех существенных условий договора присоблюдении требуемой законом формы (п.1ст.432 ГК РФ).

Всостав существенных условий предварительного договора аренды входитполный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договорак существенным условиям относятся условия, которые названы в законеили иных правовых актах в качестве таковых или необходимые длядоговоров данного вида, а также все те условия, относительнокоторых по заявлению одной из сторон должно быть достигнутосоглашение.

Итак, дляпредварительного договора аренды перечень существенных условий, безкоторых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе34 “Аренда” ГК РФ. Здесь см. раздел”Условия договора аренды помещений” (с.38).

Формапредварительного договора аренды

Важный момент, на которыйтакже следует обратить внимание, – это форма договора. Всоответствии с п.2ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,установленной для основного договора, а если форма основногодоговора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правило форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любомслучае согласно требованию п.1ст.609 и ст.651ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единыйдокумент, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2ст.609 и п.2ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственнойрегистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляетне менее одного года.

Предположим, что стороныпланируют в будущем заключить основной договор аренды на срок,требующий обязательной государственной регистрации, например напять лет.

Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрироватьпредварительный договор аренды? Является ли факт государственнойрегистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Предварительный договораренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того,что он заключается в письменной форме единого документа.

Такойвывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59″Обзор практики разрешения споров, связанных с применениемФедерального закона “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”” (далее – информационное письмо N 59).

Вчастности, в п.

14информационного письма N 59 сказано, что предварительныйдоговор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основнойдоговор, подлежащий государственной регистрации, государственнойрегистрации не подлежит.

Ктакому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированноеиндивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонентазаключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительнозаключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывалотсутствием государственной регистрации предварительного договорааренды, ссылаясь на ст.

429ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору формуосновного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежалгосударственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25лет.

Суд указал, что в силуп.2ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правилатолько о форме основного договора.

Условие об обязательнойгосударственной регистрации договора аренды здания или сооруженияна срок не менее одного года, установленное п.2ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этогодоговора.

Предварительный договор,по которому стороны договорились заключить договор арендыпомещения, подлежащий государственной регистрации, не являетсятакже и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственнуюрегистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом,включая помещения.

Предметом жепредварительного договора аренды является обязательство сторон поповоду заключения в будущем договора аренды (основного договора), ане обязательства по поводу недвижимого имущества.

Срокпредварительного договора аренды

Следующее важное условие,которое желательно включить в предварительный договор аренды, –срок, в течение которого стороны обязуются заключить основнойдоговор.

Обращаем вниманиена желательность, а не обязательность включения в предварительныйдоговор такого условия.

Именно указанное условие предоставляетвозможность потенциальному арендодателю предпринять меры дляпрекращения предварительного договора.

По общему правилу,содержащемуся в п.4ст.

429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, втечение которого будет заключен основной договор, то основнойдоговор подлежит заключению в течение года с моментазаключения предварительного договора.

Как можно использоватьотсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример.

Послезаключения предварительного договора арендодатель нашел болеевыгодного арендатора, предлагающего повышенный размер аренднойплаты.
Естественно, возможностьполучения большей прибыли является причиной потери интереса к менеевыгодному арендатору.

И если, с одной стороны, имеется заключенныйпредварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя,то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себяранее взятые обязательства. Самый простой – взаимное соглашениесторон о расторжении предварительного договора аренды.

Впрочем,указанный метод не самый простой с точки зрения реализации,поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора,который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Остановимся на условияхпрекращения действия предварительного договора аренды пооснованиям, предусмотренным специальной статьей, посвященнойпредварительному договору (ст.429ГК РФ).

По общему правилу,изложенному в п.6ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие,если до окончания срока, в который стороны должны заключитьосновной договор, он не будет заключен либо одна из сторон ненаправит другой стороне предложение заключить этот договор.

Прекращение предварительного договора аренды

Представим ситуацию.Предварительный договор заключен. Но другим потенциальнымарендатором арендодателю предложены более выгодные условия.

Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением иначинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствиемдля исполнения договора с менее выгодными условиями. Как можетпоступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантовего действий.

Первый вариантвозможен при отсутствии условия о сроке в предварительномдоговоре.

Если срок действияпредварительного договора один год, арендодатель может занятьпассивную роль и ожидать, когда истечет один год с моментазаключения предварительного договора.

Со следующего дня послеистечения одного года предварительный договор считаетсяпрекратившим свое действие в соответствии с п.6ст.429 ГК РФ.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079252

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

Оплата аренды по предварительному договору

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Аванс, задаток, депозит по Договору аренды. Разница. – Aleks realty – на тему коммерческой аренды

Оплата аренды по предварительному договору

При заключении Договора аренды Помещения необходимо быть готовым к тому, что Собственник может попросить внесения денежных средств еще до начала Вами коммерческой деятельности в Помещении, в момент подписания Договора.

На практике существуют 3 (три) основных вида доп. платежей/расходов при заключении Договора аренды Помещения: аванс, задаток, депозит. Какая между ними разница, обязательно ли вносить все виды платежей, как снизить свои первоначальные расходы при аренде.

Чем отличаются аванс и депозит.

Авансовый платеж/аванс — это деньги, которые засчитываются в счет первых дней/месяцев начисления Арендной платы. То есть, они не являются ни штрафом, ни страховкой Арендодателя, ими можно оплатить только арендные дни.

Авансовый платеж практикуется чаще всего при заключении Предварительного договора аренды Помещения или в случае, когда согласовано существенное количество дней после подписания Договора на стройку/подготовку Помещения к открытию, только после которого произойдет открытие и начнется оплата аренды.

В случае, если вы сразу после подписания Договора приступаете к работе в Помещении, сразу подписываете Акт приема-передачи Помещения и начинает течь срок аренды, то, на мой взгляд, авансовый платеж не самая нужная обеим Сторонам процедура. Можно в самом Договоре прописать, что например «Арендатор вносит Арендную плату за первый месяц аренды в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания Договора».

И тогда Авансовый платеж не нужен, в любом случае, даже если вы будете прописывать по Договору Аванс, вы все равно будете предусматривать некоторое количество дней после подписания на его перечисление, например, 3 банковских дня.

В случае заключения Предварительного договора аренды Собственник может попросить вас о внесении Аванса с тем, чтобы:

  1. Во-первых, быть уверенным в серьезности ваших намерений (отдали деньги → вы действительно планируете арендовать это Помещение, и не передумаете)
  2. А во-вторых, это удобно, можно еще до фактического начала срока аренды распоряжаться этими деньгами. И хотя с юридической точки зрения, Арендодатель получил всего лишь «аванс» за предстоящую сдачу в аренду, и пока не распоряжается этими деньгами, так как Помещение не передано в аренду, но фактически эти деньги уже находятся на его расчетном счете.

Обстоятельства/причиныдля заключения Предварительного Договорас одновременным внесением Аванса:

— Объект, который вы хотите арендовать, еще строится, не получен Акт ввода в эксплуатацию, но после окончания строительства Вы планируете взять часть данного Объекта или весь его в аренду. Такие Договоры заключаются в еще недостроенных ТЦ.

—Помещение физически занято другимиАрендаторами, но вы договорились, чточерез 5 месяцев, это Помещение будетеарендовать Вы, при этом вы хотитезаключить Предварительный Договораренды.

— Другие ситуации.

В случае, если Аванс не был израсходован, и Договор по каким-то причинам был расторгнут до истечения срока аренда, то аванс должен быть возвращен Арендатору. Аванс не является способом обеспечения обязательств Арендатора по Договору.

Формулировка аванса для Договора:

«Авансовый платеж – это денежные средства в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек, перечисляемые Арендатором Арендодателю согласно п.2.1.

настоящего Договора, которые подлежат зачёту Арендодателем в счет арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.

Если иное прямо не установлено настоящим Договором, то в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты прекращения действия настоящего Договора (в том числе его досрочного прекращения) Авансовый платеж в части, не зачтенной в счет арендной платы по условиям настоящего Договора, подлежит возврату Арендодателем на расчетный счет Арендатора.

П. 2.1.

В течение ___ (________) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора обеими Сторонами Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя Авансовый платёж в размере _________ (___________________) рублей ___ копеек, включая НДС (20%) в размере _____________(_________________) рублей ____ копеек. Указанный Авансовый платёж засчитывается Арендодателем в счет Базовой арендной платы за соответствующее количество дней первых месяцев аренды по настоящему Договору.»

Обеспечительный платеж/Он же Обеспечительный депозит/Он же Обеспечение/Он же Депозит.

Обеспечительный депозит— денежные средства, вносимые Арендатором Арендодателю и являющиеся гарантией исполнения условий Договора, а также средством обеспечения, в случае неоплаты каких-либо платежей по Договору и/или причинения Арендатором ущерба имуществу Арендодателя и/или нарушения обязательств Арендатора по Договору.

Обеспечительныйдепозит – распространенная практикакак в аренде жилой, так и не жилойнедвижимости. Если аванс – деньги,оплаченные непосредственно за арендуПомещения, то Депозит выступает именногарантией выполнения обязательств поДоговору.

Некоторые Собственники называют его Страховым депозитом, и не случайно, он действительно выступает страховкой Арендодателя от нерадивого Арендатора, который перестал платить Арендную плату.

Депозитможет быть засчитан:

— В счет Арендной платы, Эксплуатационных услуг, любых иных платежей, в том числе коммунальных.

— в счет оплаты неустоек, пени, штрафов по Договору. Причем, как правило, сначала Собственник возмещает себе из Депозита штрафы и пени, и только потом оставшуюся часть засчитывает в счет аренды.

— в счет компенсации ущерба, причиненного Арендодателю (документально подтвержденное повреждение Помещения /имущества Арендодателя по вине Арендатора и т.п.).

Кстати! Очень важно указать в Договоре или проконтролировать наличие пункта, предусматривающего, что Арендатор возмещает только документально подтвержденный ущерб, но ни в коем случае не убытки Арендодателя.

Таким образом, депозит выполняет иную функцию, по сравнению с авансом. Если аванс должен быть возвращен Арендатору при расторжении Договора в случае если Помещение не было передано в аренду, то Депозит может частично удерживаться в счет штрафов, если это предусмотрено Договором.

Депозиткак штраф.

НекоторыеАрендодатели прописывают условие, чтоОбеспечительный платеж остается уАрендодателя и не подлежит возвратуАрендатору, в случае одностороннеговнесудебного отказа Арендатора отисполнения Договора (одностороннийвыход Арендатора), обосновывая своюпозицию тем, что на поиск нового Арендаторанужно время и Арендодатель рассчитывал,сдавая Помещение в аренду, на то, чтоАрендатор будет находиться в Помещениив течение всего срока аренды (например, вы заключили Договор на 5 лет, но расторгличерез 3 года).

Ясчитаю такое условие о том, что Депозитудерживается как штраф и остается уАрендодателя в случае расторженияДоговора Арендатором, необоснованным.При согласовании условий одностороннеговыхода Арендатора, предусматриваетсяразумный срок на поиск нового Арендатора(как правило, выход за 60 или 90 дней), иАрендатор не обязан своими денежнымисредствами покрывать риски Арендодателя.

В крайнем случае, еще можно понять удержание Депозита как штрафа в случае виновных действий Арендатора (например, Арендатор существенно ухудшал состояние Помещения, в связи с чем Арендодатель расторг с ним Договор).

Хотя, как правило, в Договоре для таких случаев еще предусмотрена ответственность Арендатора: штрафы, пени, возмещение ущерба.

В случае если предусмотрен штраф, возмещение ущерба при расторжении Собственником Договора по вине Арендатора, то дополнительное условие о невозврате Депозита приведет к двойной/тройной ответственности за одно и то же нарушение.

Также хотелось бы отметить, что при заключении Предварительного Договора, я не рекомендую вносить депозит и аванс сразу. Что-то одно можно внести сразу, лучше аванс, а депозит уже после приемки Помещения.

Задаток.

Вредких исключительных случаях, самыесложные Арендодатели требуют внесениякроме аванса и депозита, также задатка.Или говорят об авансе, прописывая егокак «задаток». Но понятие аванса изадатка отличаются. Не в пользу Арендатора.

В случае отказа от приемки Помещения аванс возвращается всегда, а задаток нет, он удерживается Арендодателем. Такая разница предусмотрена ГК РФ. Я категорически против внесения задатков, особенно в размере полной Арендной платы. И никогда не согласовываю данное условие.

Могут произойти разные ситуации: вы найдете более подходящее Помещение, выяснятся какие-то скрытые недостатки, вы передумаете, в конце концов. Оставлять 100 % аренды как штраф неприемлемо. В случае, если Арендодатель настаивает на внесении задатка, можно предложить аванс в подтверждение своих намерений, или задаток но только в размере части Арендной платы (например, 10%)

ВПредварительном Договоре, или Соглашениио задатке, или Основном Договоре задатокможет быть прописан следующим образом:«В течение 3-х рабочих дней с датыподписания Договора арендатор оплачиваетзадатки в размере месячной суммы аренды,эксплуатационных и коммунальныхплатежей. В отсутствие задатков помещениев аренду не передается. В случае отказаарендатора от подписания Актаприема-передачи помещения в аренду,задаток остается у Арендодателя.».

Подводяитог:

Аванс,задаток, депозит выполняют разныефункции. Для минимизации расходовПредпринимателя при аренде Помещенияя рекомендую по возможности отказыватьсяот внесения всех платежей, кромеавансового.

Источник: https://aleks-realty.ru/commercial-terms/avans-zadatok-depozit-po-dogovoru-arendy-raznitsa

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.